Praktycznie każda osoba, która myśli o zaciągnięciu kredytu hipotecznego zastanawia się na co zwrócić szczególną uwagę przed jego wyborem. Zakup domu lub mieszkania z pomocą banku to decyzja, która powinna być przez nas dobrze przemyślana. Z uwagi na fakt, że często jest to umowa wiążąca nas z tą instytucją na kilkadziesiąt lat wymaga od nas dokładnego zapoznania się z warunkami umowy. Wybrać raty równe czy malejące? Ile wynosi wkład własny? Jakie są ubezpieczenia do kredytu hipotecznego? Czy w przypadku wcześniejszej spłaty, można liczyć na proporcjonalny zwrot prowizji i kosztów? Odpowiedzi na te pytania znajdą Państwo pod rankingiem banków.
Ranking kredytów hipotecznych Październik 2023
Bank | Kwota kredytu | Czas na spłatę | RRSO |
20 tys. – 3 mln zł | 3 – 30 lat | 10,20% | |
10 tys. – 2,52 mln zł | 1 – 30 lat | 10,25% | |
25 tys. – 4,5 mln zł | 6 – 35 lat | 10,19% | |
50 tys. – 3 mln zł | 3 – 30 lat | 9,79% |
Informacje w tabeli nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 §1 Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 1964, poz. 16, nr 93 z póź. zm.). Proszę zwrócić uwagę na to, że mają one wyłącznie charakter prezentacyjny. Oferty prezentowane przez banki na ich stronach mogą się różnić od symulacji ofert zaprezentowanych na TwojaPierwszaPożyczka.pl. Stan na dzień 18.11.2022 r.
Choć zakup nieruchomości to dość odważny krok, to często o tym czy zdecydujemy się na ten czy inny bank, decyduje promocyjne oprocentowanie lub z pozoru niskie RRSO. Nasz ranking ma z kolei na celu uwypuklenie cech i kosztów, na które rzeczywiście trzeba uważać i brać pod uwagę.
Musimy mieć świadomość, że kredyt hipoteczny to zobowiązanie kosztowne i wieloletnie. Dlatego też zawsze, niezależnie od sytuacji, należy zupełnie i bez emocji przeanalizować jego warunki. Szybko i skutecznie znajdą Państwo dla siebie najlepszą ofertę, o ile wcześniej będą Państwo wiedzieć o co zapytać doradcę lub konsultanta w banku lub u pośrednika. Dzięki temu będą Państwo mogli samodzielnie przeanalizować owe oferty, wyciągnąć słuszne wnioski i podjąć korzystną dla siebie decyzję.
Aby znacząco ułatwić Państwu to zadanie, poniżej przedstawiamy zestawienie najważniejszych kwestii, które zawsze warto porównać przeglądając oferty kredytów hipotecznych w różnych bankach. Po zapoznaniu się z nimi będą Państwo dobrze przygotowani do wizyty w banku.
Najważniejsze parametry kredytu hipotecznego
Chcąc wziąć kredyt hipoteczny warto wiedzieć na co zwrócić uwagę, by podjęta przez nas decyzja była dla nas opłacalna. Dlatego też zanim podpiszemy umowę musimy zaznajomić się z podstawowymi parametrami, które pozwolą nam ocenić ofertę danego banku. Zapraszamy do lektury.
Zdolność kredytowa i wiarygodność kredytowa
To co interesuje każdy bank najbardziej podczas wydawania decyzji o udzieleniu nam finansowego wsparcia to przede wszystkim zdolność kredytowa osób starających się o kredyt hipoteczny. Dzięki niej instytucje finansowe określają naszą możliwość spłacenia długu zgodnie z terminarzem.
Warto tu jednak nadmienić, że każdy bank podchodzi do tej kwestii na swoich zasadach. Nie ma tu zatem jednolitego procesu działania. Zarówno zdolność kredytowa jak i wiarygodność kredytowa jest przez każdego kredytodawcę sprawdzana według różnych kryteriów.
To co dla jednego banku będzie niezwykle ważne, dla drugiego może okazać się już mniej znaczące. Wbrew pozorom dla wnioskodawców to dobry znak, ponieważ jeśli w jednym miejscu otrzymamy negatywną decyzję to nie oznacza, że w każdym innym banku również nie mamy szans na kredyt. Wręcz przeciwnie! Dlatego nie możemy się tym zrażać. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że inny bank bez większych problemów udzieli nam pomoc finansową.
Minimalny wkład własny – czy jest możliwy kredyt bez niego?
Jeszcze przed przeglądaniem ofert, musimy postarać się o zebranie odpowiedniej kwoty, gdyż minimalny wkład własny jest wymagany zawsze. Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, od 2018 roku powinien on wynosić 20% kredytu. Ta wartość się jednak zmienia. Niekiedy jest wyższa, ale w szczególnych sytuacjach możemy liczyć na to, że może nam wystarczyć już 10% (przy dodatkowym ubezpieczeniu od niskiego wkładu).
Dodajmy, że nie zawsze w grę wchodzą nasze oszczędności. Zabezpieczeniem może być np. działka, na której chcemy wybudować dom, środki z IKE/IKZE lub darowizny. Ważne jest jednak to, że nie może on pochodzić z innego kredytu lub pożyczki.
Czy możliwy jest kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?
Z pewnością znajdziemy takie oferty chociażby w Internecie. Jednakże każda z nich będzie dotyczyła mało znanych firm, a nie banków. Na takie propozycje musimy uważać. Najlepiej będzie jeśli zupełnie z nich zrezygnujemy. W tego typu umowach na pewno znajdziemy wiele „haczyków”, które sprawiają, że takie oferty nie są dla nas bezpieczne, a już z pewnością opłacalne. Poza tym warto nadmienić, że kredytów według prawa bankowego mogą udzielać jedynie banki.
Raty równe czy raty malejące?
Do wyboru mamy dwa rodzaje rat podczas spłaty swojego zobowiązania. Ich wybór wbrew pozorom jest ważny. Otóż instytucje bankowe oferują nam raty równe lub raty malejące. Które wybrać? Zacznijmy od rat równych, które często nazywane są także ratami stałymi. Decydując się na nie, przez cały okres spłaty zadłużenia będziemy mieli taką samą kwotę do uiszczenia co miesiąc. W tym przypadku na początku spłacamy głównie odsetki. Raty kapitałowe stanowią wtedy niewielki procent.
Zupełnie inaczej wygląda to w przypadku rat malejących. Wtedy to głównie spłacamy kapitał. Jeśli chodzi o odsetki, są one naliczane od pozostałej do spłaty kwoty. Tak wygląda to oczywiście w początkowej fazie zwrotu pożyczonych pieniędzy. Jednocześnie należy wiedzieć, że pierwsze raty są o wiele wyższe od kolejnych.
Każde z tych rozwiązań ma swoje plusy i minusy. Mogą się one różnić w zależności od naszej sytuacji finansowej. Kredyt z ratą malejącą jest trudniejszy do uzyskania, ponieważ wymaga od wnioskodawcy wyższej zdolności kredytowej. Z drugiej strony taka opcja pozwala nam uzyskać korzystniejsze warunki pod względem kosztów całkowitych. Jedno jest pewne, zawsze warto sprawdzić co będzie się bardziej opłacało w naszym przypadku.
Z drugiej strony, chcąc osiągnąć podobny efekt i niższe koszty, które występują przy kredycie z ratami malejącymi, możemy regularnie nadpłacać swój kredyt. Odsetki będą wtedy niższe, ponieważ będzie się zmniejszał kapitał pozostały do spłaty.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego
Parametr, jakim jest oprocentowanie pozwala nam obliczyć koszty kredytowania. To właśnie dzięki niemu możemy wyliczyć wysokość odsetek. Te będziemy spłacać wraz z kapitałem, stąd też warto znać ich wartość.
Co ciekawe, coraz częściej banki kuszą swoich potencjalnych klientów kredytami z 0% oprocentowaniem. Choć mamy tu do czynienia z instytucjami godnymi zaufania, warto uważać na takie oferty. Głównym powodem jest fakt, że nie zawsze są one dla nas korzystne. Wynika to z tego, że oprocentowanie nie pokazuje nam całkowitych kosztów kredytu.
Całkowity koszt kredytu
Jak już zostało wspomniane, oprocentowanie nie jest w stanie ukazać nam całkowitych kosztów kredytu hipotecznego. Aby to poznać, musimy wiedzieć jakie jest RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania). Zawiera ona:
- odsetki,
- prowizję pobieraną przez bank,
- ubezpieczenie i inne dodatkowe koszty, które łatwo przeoczyć mając do czynienia z wysoką kwotą zobowiązania.
Uważa się, że to właśnie RRSO jest wskaźnikiem, który najlepiej pomoże nam porównać oferty różnych banków. Z pewnością zawsze warto zwracać na to uwagę, gdyż da nam to szansę na znalezienie najlepszej propozycji pod kątem finansowym.
Okres kredytowania kredytu mieszkaniowego
Często pomijamy tę kwestię porównując kredyty hipoteczne w różnych bankach. To błąd, gdyż w przypadku kiedy nasze możliwości finansowe są mniejsze, to musimy być świadomi tego, że kredytodawca może ten okres nam wydłużyć. Nie warto się jednak tym zrażać, ponieważ są sytuacje, w których jest to korzystne nawet przy wyższej zdolności kredytowej.
Im dłuższy okres spłaty, tym większe szanse na otrzymanie kredytu. Poza tym warto pamiętać, że takie zobowiązanie możemy nadpłacić lub spłacić przed czasem. Oczywiście wcześniej należy się upewnić czy dana instytucja nie pobierze od nas z tego tytułu dodatkowych opłat.
Prowizja za udzielenie kredytu
Prowizja potrafi znacząco wpłynąć na koszty kredytu, a tym samym na RRSO. Dla instytucji udzielających nam kredytu mieszkaniowego prowizja to marża (pomijając jednorazową prowizję tuż po przyznaniu finansowania). A więc jest to zysk dla banków z tytułu pożyczenia nam pieniędzy na zakup domu. Jak nie trudno zgadnąć, wartość ta w każdym banku może być różna. Jest to także jeden z niewielu parametrów kredytu hipotecznego, który jak najbardziej podlega negocjacji.
Jeśli pierwszy raz staramy się o taki kredyt to warto wiedzieć, że oferty o niskim oprocentowaniu posiadają często najwyższą prowizję. Stąd też nie warto nabierać się na różnego rodzaju promocje. Ile wynosi prowizja od kredytu? Zazwyczaj jest to 2-3% wartości zobowiązania.
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego
Obecnie ubezpieczenie jest właściwie wymogiem banków, który ciężko jest pominąć. Na szczęście nie wszystkie banki nakazują nam ubezpieczenia w takiej samej wysokości. Nie możemy być również zmuszeni do tego, by wykupić taką ochronę u ubezpieczyciela, którego wskaże nam kredytodawca. Sami mamy prawo do tego, by samodzielnie wybrać inny podmiot.
Chcąc skorzystać z preferencyjnych warunków kredytu musimy mimo wszystko wykupić takie ubezpieczenie. Zawsze należy sprawdzić i porównać oferty, ponieważ różnice w kosztach mogą być dla nas znaczące.
Proces wnioskowania o kredyt mieszkaniowy
Podstawą do przyznania kredytu jest prawidłowe wypełnienie wniosku. Dodatkowo należy złożyć komplet wymaganych dokumentów. Każda instytucja posiada swój własny wzór. Dlatego też nie zdziwmy się, jeśli będą się one od siebie różnić zawartością.
Wiele wniosków odsyłanych jest z negatywną odpowiedzią głównie ze względu na nieprawidłowości, które się w nich pojawiają. By zaoszczędzić cenny czas już na samym początku zwróćmy uwagę na to, aby poprawnie wypisać cały wniosek. By to wykonać niekiedy będziemy zmuszeni do wizyty w różnego rodzaju urzędach.
Umowa kredytu hipotecznego – na co zwrócić uwagę?
Na moment podpisywania umowy czeka wielu kredytobiorców. Mamy wtedy pewność, że otrzymamy niezbędne pieniądze na zakup nieruchomości. Jednak jeszcze wtedy nie wolno nam spocząć na laurach. Zacznijmy od tego, że to umowa określa warunki kredytu. To także jedna z nielicznych sytuacji, w której możemy podjąć się jej negocjacji.
Poza tym należy pamiętać, że zawsze powinniśmy skrupulatnie wczytać się w każdy zapis, który na niej widnieje. Jeśli cokolwiek budzi naszą niepewność, nie wstydźmy się pytać doradcy. Zarówno pracownik banku jak i doradca kredytowy powinien rozwiać nasze wątpliwości. Jest to o tyle ważne, że zaraz po naszym podpisie umowa staje się dla nas wiążąca. Stąd też tak ważne jest, byśmy zrozumieli ją w całości.
Zawartość umowy kredytowej
Dodatkowo sprawdźmy czy zawiera ona wszystkie niezbędne elementy, takie jak:
- strony umowy,
- kwota i waluta kredytu,
- wysokość oprocentowania,
- wysokość prowizji,
- cel kredytowania,
- sposób zabezpieczenia,
- zasady i harmonogram spłaty kredytu,
- zakres uprawnień banku związany z kontrolą wykorzystania środków z naszego zobowiązania,
- warunki dokonywania zmian oraz rozwiązania umowy kredytowej.
Wypłata kredytu hipotecznego
Istnieją dwie opcje wypłaty kredytów hipotecznych – jednorazowo lub w transzach. Pierwsze rozwiązanie stosowane jest w przypadkach kiedy chcemy kupić nieruchomość w stanie deweloperskim lub z rynku wtórnego.
Jeśli jednak dopiero zaczynamy budowę to musimy spodziewać się tego, że pieniądze będą przelewane na nasz rachunek bankowy w transzach. Wypłaty są wtedy uzależnione od postępu prac. Zazwyczaj banki stawiają nam pewne warunki. Po ich spełnieniu możemy oczekiwać na kolejne środki.
Czasami, gdy głównym zabezpieczeniem dla kredytu jest nieruchomość budowana, a mieszkanie pochodzi od dewelopera, wymogiem może być właśnie wypłata transzowa, zgodnie z obowiązującymi nas jako kupującymi płatnościami – wraz z postępem prac. Zresztą, stopniowe wypłacanie kredytu jest dla nas bardziej korzystne.
Dodatkowe opłaty kredytu hipotecznego
Wiele osób uważa, że znając oprocentowanie kredytu, a już z pewnością jego RRSO znamy wszelkie koszty związane z zaciągnięciem długu. O ile faktycznie znając te informacje wiemy ile kosztuje nas dane zobowiązanie, to musimy jeszcze wiedzieć o dodatkowych kosztach, które często są pomijane na pierwszych spotkaniach z doradcami. A mowa tu o:
- opłatach na rzecz sądu w związku z ustanowieniem hipoteki,
- opłatach za sporządzenie aneksów do umowy,
- kosztach związanych z wyceną nieruchomości na potrzeby zaciągnięcia zobowiązania,
- opłatach za wystawienie promesy kredytowej.
Zaliczyć tu możemy także opłaty związane z otwarciem konta bankowego czy korzystaniem z karty kredytowej. Niestety coraz częściej musimy decydować się na usługi dodatkowe, by starać się o kredyt hipoteczny w danej instytucji.
Możemy jednak znacząco obniżyć lub zupełnie pominąć te opłaty jeśli np. zapłacimy kartą raz w miesiącu za zakupy. Warto poznać zasady działania danego produktu bankowego, by móc na tym oszczędzić.
Sprawdź: Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego w 2022 roku – czy warto na nie przejść?
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
Wydaje się nam to mało prawdopodobne, ale warto wiedzieć jak w naszej sytuacji może wyglądać wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Możliwe, że za kilka lat będziemy mieli taką szansę i tym samym będziemy chcieli pozbyć się owego „ciężaru”.
Otóż w przypadku wcześniejszej spłaty tego rodzaju zobowiązania, niektóre banki mogą pobrać od nas dodatkowe opłaty. Tak się dzieje zazwyczaj w okresie do trzech lat od momentu zaciągnięcia kredytu.
Po tym czasie zazwyczaj nie musimy spodziewać się jakichkolwiek kosztów z tego tytułu. Jak wysokie są to opłaty? Zwykle nie przekraczają one 3% wartości naszego długu w pierwszym roku. Z każdym kolejnym jest to o 1% prowizji mniej. Po 3 latach całkowita spłata nie powinna Cię już nic kosztować. Mimo wszystko warto sprawdzić ten zapis przed podpisaniem umowy.
Niektóre instytucje – jak PKO BP lub ING Bank Śląski udzielają kredytu z możliwością bezpłatnej spłaty już od pierwszego miesiąca od zaciągnięcia.
Sprawdź: WIBOR(R) – co to jest? Stawki 3M/6M/12M dzisiaj – wpływ na raty kredytów
Inne czynniki wypływające na kredyt hipoteczny
Powyższe kwestie bez wątpienia są niezwykle ważne podczas porównywania ofert bankowych. Warto jeszcze zwrócić uwagę na inne elementy, które także wpływają na sposób korzystania z usług danej instytucji, którą docelowo chcemy wybrać. Istotne powinny być dla nas:
- dokumenty potrzebne do uzyskania kredytu – nie znajdziemy godnej zaufania instytucji bankowej, która nie będzie od nas wymagała dokumentów. Możemy jednak wcześniej sprawdzić, która z nich wymaga ich najmniej. Prócz tego musimy wiedzieć, że niektóre z nich są ważne przez określony czas – jeśli nie oddamy ich w terminie to zmuszeni będziemy do ponownej wizyty w urzędzie,
- szybkość działania banku i wydania decyzji – dla większości z nas priorytetem będzie, by wszystko odbyło się szybko i bez większych komplikacji. Niestety decyzja kredytowa bywa w większości przypadkach dość czasochłonna. Jeśli bardzo zależy nam na tym, aby czas oczekiwania był możliwie jak najkrótszy, sprawdźmy ile się czeka na decyzję kredytową w danym banku. Zgodnie z prawem bank ma 21 dni na wydanie decyzji. Jeśli jest ona pozytywna, udziela tzw. promesy – zwykle na okres 30 dni.Tu pomocne mogą być opinie klientów, którzy mieli już okazję skorzystać z usług instytucji finansowych. Zainteresujmy się nie tylko szybkością działania w fazie udzielania kredytu. Dodatkowo sprawdźmy ile trwa podpisywanie aneksów czy jak szybko otrzymamy kolejną transzę pieniędzy na budowę domu,
- dodatkowe usługi – o ile już przyzwyczailiśmy się do tego, że musimy wykupić ubezpieczenie kredytu mieszkaniowego, to coraz częściej banki zmuszają nas do skorzystania z dodatkowych produktów bankowych. A wszystko po to, byśmy mogli skorzystać z promocyjnej oferty. Zazwyczaj jest to założenie konta bankowego czy karty kredytowej. W porównaniu do samego zobowiązania są to dość niskie koszty, ale dla niektórych z nas mogą być uciążliwe.W naszym interesie będzie należało aktywnie korzystać z danych produktów. Rezygnacja z nich może automatycznie podnieść wysokość marży.
Sprawdź: Podatek katastralny w Polsce – czym jest? Ile by wyniósł i czy wejdzie?
Kredyt hipoteczny online – podsumowanie
Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na kilkadziesiąt lat. Z uwagi chociażby właśnie na ten fakt warto odpowiednio się przygotować, by wybrać najlepszą ofertę. Na proces wnioskowania składa się wiele czynników. To idealnie pokazują powyższe kwestie, które należy przestudiować jeszcze przed podpisaniem umowy.
Szukanie idealnego i taniego kredytu mieszkaniowego wydaje się dość czasochłonnym procesem. Być może wielu z nas tak właśnie podchodzi do tego tematu. Ale nie warto oszczędzać czasu na zdobywaniu cennej wiedzy. Przy dobrej organizacji jesteśmy w stanie wszystko zaplanować w taki sposób, by maksymalnie ograniczyć później czekanie na różnego rodzaju decyzje czy obniżyć koszty związane z kredytem hipotecznym.
Sprawdź: Kredyt mieszkaniowy dla seniora? Emeryci a maksymalny wiek dla hipoteki – 85 lat?
W tym przypadku nie ma mowy o tym, by nie zapoznać się z ważnymi kwestiami, które będą nas dotyczyły przez cały okres. Niezależnie od tego czy jest to nasz pierwszy kredyt czy kolejny, musimy na to poświęcić swój czas. Pamiętajmy, że jeśli całe zadanie jednak nas przerośnie, możemy skorzystać z usług profesjonalisty. To doradca kredytowy. Dzięki niemu oszczędzimy wiele czasu i nerwów.